Pièges de la Loi Scellier

EGERYS vous aide à éviter les pièges de la Loi Scellier ! 

Les avantages proposés par la loi Scellier sont très tentants et simples à mettre en oeuvre.

L'expérience d'EGERYS dans ce dispositif est importante et nous connaissons également très bien le secteur dans lequel nous travaillons.

Tous les intervenants n'ont malheureusement pas toujours la même éthique qu'EGERYS, nous vous invitons donc à consulter cet article pour éviter les principaux pièges.

Des dérives et arnaques ont profondément secoué le secteur, souvent dénoncés dans des reportages et articles, nous vous proposons de consulter notre vision des choses. 

Les avantages de l'investissement immobilier dans le cadre de la loi Scellier

Pour rappel, le principe est simple et fait la force du dispositif : vous obtenez une réduction d'impôts égale à 25% du prix de votre bien immobilier neuf si vous le mettez en location pendant 9 ans.

Plus de 50% des ventes immobilières en neuf cette année seraient réalisées dans le cadre de la loi Scellier.

Avec les dispositifs Robien et Borloo vous pouviez réduire vos impôts jusqu'à 4 280 euros par an. Désormais c'est jusque 8 333 euros que vous pouvez économiser avec la défiscalisation Scellier. C'est le double !

Cette simplification du dispositif permet à beaucoup de nouveaux acteurs de s'implanter sur le marché de la défiscalisation en Loi Scellier : banques, agences immobilières...

EGERYS tient néanmoins à vous rappeller que le conseil en défiscalisation est un véritable métier, et que l'intervention d'un véritable CGPI est indispensable à bien des égards :

1. Car nombre d'acteurs ne maitrîsent pas l'analyse patrimoniale et la complexité de chaque cas particulier. Il y a aujourd'hui de véritables "vendeurs de Scellier" qui démarchent sans avoir aucune connaissance en fiscalité ou en gestion de patrimoine, qui ne pourront vous proposer aucune autre alternative même si Scellier n'est pas le meilleur investissement pour vous, et surtout qui ne dispenseront aucun SAV (rédaction de votre déclaration d'impôts, lien avec les intervenants...)
2. Encore plus nombreux sont les réseaux "intégrés" ou les réseaux "NON indépendants" : appartenant à un groupe de promotion immobilière, ou commercialisant en exclusivité les programmes d'un seul promoteur, ces "vendeurs de Scellier" ne vous feront que des propositions partiales et intéréssées, puisque dépendants de fournisseurs uniques de logements.
3. Que de nombreux aspects doivent être parfaitement maitrisés pour assurer le succès de l'opération : garanties locatives, valeur de l'emplacement, taille du programme, prise en compte des frais et taxes...

Piège n°1 : On vous présente un investissement uniquement fiscal, un PEL Scellier...

Le dispositif Scellier est d'abord un investissement immobilier. Cet investissement doit être rentable, sinon ce que vous gagnez d'un côté, vous le perdrez dix fois d'un autre côté.

Ce n'est pas un simple placement, l'immobilier est primordial !
Avec un programme loi Scellier, vous signez un engagement de location pendant 9 ans.

Quel sera le rendement locatif réel ?

Quelle sera la valeur de votre bien immobilier dans 9 ans si vous souhaitez le revendre ?

Méfiez-vous des simulations optimistes qui vous seront présentées afin de vous faire signer :

1. Tous les frais sont-ils vraiment pris en compte ?
2. Le taux d'emprunt est-il réaliste ?
3. Le loyer mentionné est-il réaliste et garantit ?
4. Les frais de garanties locatives sont-ils comptés ?

Piège n°2 : l'emplacement

les 3 règles d'or pour investir dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement et ... l'emplacement.

le dynamisme locatif est primordial. Si vous ne trouvez pas de locataire sous 12 mois après livraison, vos avantages fiscaux seront remis en cause. Si Scellier a redessinné les zones éligibles par rapport à Borloo et Robien, il ne reste pas moins que les réalités immobilières sont très disparates entre les villes.

Privilégiez les centre-ville de manière générale, et les zones A et B1. 

Quelques villes dans lesquelles la demande locative reste forte : Bordeaux, Marseille, Montpellier, Lyon, Paris, PACA.

Piège n°3 : Le prix au m², la valeur locative, la valeur d'achat

Certains promoteurs, notamment de réseaux intégrés, créent des programmes immobiliers spécifiques dont les tarifs sont plus élevés que ceux du marché.

Renseignez-vous sur les prix à l'achat dans le neuf et l'ancien, dans la localité visée, afin d'éviter de surpayer votre acquisition, référez-vous à la presse spécialisée (type L'Express qui publie des dossiers spéciaux par ville), ou encore procurez-vous le guide de la valeur vénale des notaires.

Ces programmes "Scellier" sont par ailleurs à éviter car sont vecteurs d'une forte concurrence entre investisseurs et diminuent l'attractivité locative.

EGERYS vous proposera systématiquement des programmes dans lesquels au moins 40% des logements sont réservés à de l'acquisition en résidence principale sans défiscalisation. Si les locaux achètent le bien en tant que logement principal, c'est la preuve que le tarif est conforme au marché.

EGERYS sélectionne également uniquement les programmes inférieurs à 70 logements. En effet, il semble évident que faire investir nos clients dans des programmes de 150 logements Scellier serait les exposer volontairement à 150 concurrents ce qui n'est pas dans notre pphilosophie.

Attention néanmoins à rester réaliste : le neuf est de 20 à 30% plus cher que l'ancien ! Les normes de construction sont bien plus contraignantes, et le prix des terrains explose dans de nombreuses localités.

Etudiez bien les services associés à votre achat immobilier :  EGERYS ne sélectionne que des programmes bénéficiant d'une gestion locative et d'une garantie locative, et vérifie les critères d'indemnisation.

Vérifiez ce que vous proposent réellement les autres réseaux : et écrit noir sur blanc ! Nombreuses soit-disant garanties ont des franchises de prise en charge allant jusqu'à 60 jours, ou encore vous sont facturées pour une valeur de 15% des loyers... Or en entretien on vous assure que tout est prévu...

Obtenez le meilleur taux de réduction d'impôts

Le taux de réduction de vos impôts ne sera plus que de 15% en 2011 et 2012 en investissant par la loi Scellier. D'où le succès actuel du dispositif Scellier et le fait de ne pas trop tarder si vous souhaitez investir par ce biais.

C'est la date de signature de l'acte authentique, et non celle de la livraison de l'appartement, qui sera prise en compte pour déterminer à quel taux de réduction vous aurez le droit si vous investissez entre 2010 et 2011.

Vous souhaitez obtenir de plus amples informations et vous adressez à un conseil avisé et impartial ? Contactez-nous !